старше 16
75 let

О правах потребителей при участии в долевом строительстве


21.10.2019





Долевое строительство — это форма строительства, при которой девелопер получает деньги от покупателя, а взамен обязуется предоставить ему квартиру обговоренных в договоре параметров: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом.

Заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ) — важный этап покупки жилья в строящемся доме. Правильно составленный договор поможет свести к минимуму риски остаться без жилья и без денег, а также минимизирует количество забот в случае банкротства девелопера или возникновения спорных ситуаций.

В отличие от договора купли-продажи, порядок заключения которого регулирует Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), договор участия в долевом строительстве попадает под действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ, или закон об участии в долевом строительстве). Согласно Закону № 214-ФЗ объектом договора выступает жилое (или нежилое) помещение в строящемся доме на любом этапе строительства, а в качестве сторон договора выступают два участника — покупатель (дольщик) и продавец (застройщик).

Если при заключении договора купли-продажи оформить квартиру в собственность покупатель может сразу после оплаты (или даже до оплаты - в зависимости от порядка расчетов согласно договору купли-продажи), то в случае с ДДУ дольщику придется ждать, пока дом будет сдан в эксплуатацию. При этом договор участия в долевом строительстве служит гарантией того, что квартира будет получена в срок (и затем оформлена в собственность), либо застройщику придется вернуть деньги.

Статья 4 Закона № 214-ФЗ устанавливает обязательными для ДДУ следующие пункты:

•    определение объекта долевого строительства (подробная информация о будущей квартире);

•    срок передачи застройщиком квартиры дольщику (если указан в виде количества дней после даты окончания строительства или ввода здания в эксплуатацию, то эта дата также должна указываться);

•    цена договора, сроки и порядок уплаты;

•    гарантийный срок на объект долевого строительства (по Закону № 214- ФЗ — не менее 5 лет);

•    способы обеспечения исполнения девелопером обязательств по ДДУ. Без этих пунктов договор участия в долевом строительстве не будет считаться заключенным.

Определение объекта долевого строительства должно содержать следующую информацию:

•    план квартиры в виде схемы или чертежа с указанием жилых и нежилых помещений;

•    общая площадь квартиры (или площадь нежилого помещения);

•    этаж в многоквартирном доме;

•    план в виде схемы с указанием расположения квартиры на этаже;

•     количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;

•     проектная информация о доме — вид, назначение, этажность, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкости.

Как правило, в договоре прописываются обязательства застройщика и ответственность за их невыполнение. При этом размеры штрафов и пени должны соответствовать размерам, указанным в статье 6 Закона № 214-ФЗ, то есть в случае нарушения сроков договора застройщик обязан будет выплатить неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, а если дольщиком выступает гражданин, а не компания, то пени платятся в двойном размере. Если размер неустойки в договоре будет меньше, чем в законе, то при расторжении договора от застройщика потребуется выплатить дольщику сумму, прописанную в законодательстве.

Помимо обязательных условий договора, в него могут быть включены дополнительные пункты, например, такие как:

•     порядок и условия одностороннего отказа от договора;

•     порядок и условия уступки прав требования по договору;

•     действия при форс-мажорных обстоятельствах;

•     порядок сдачи и приемки работ;

•     порядок урегулирования претензий.

В любом случае приобретение недвижимости по ДДУ должно происходить строго в рамках Закона № 214-ФЗ. Если какой-либо пункт договора противоречит данному закону, этот пункт просто не будет иметь юридической силы.

Недобросовестные застройщики пользуются тем, что Закон № 214-ФЗ не устанавливает единую форму договора, а лишь указывает обязательные пункты. Поэтому существует риск, что недобросовестный девелопер дополнит документ пунктами, которые будут ущемлять права дольщика.

Если договор содержит все пункты, которые требует статья 4 Закона № 214-ФЗ, то договор считается законным и может пройти государственную регистрацию в Росреестре, и будет считаться заключенным с момента такой регистрации. При этом пункты, которые идут вразрез с законом, могут быть признаны судом не имеющими юридической силы.

При установлении в заключенном Договоре долевого строительства условий, ущемляющих права дольщиков, а также отсутствии информации, установленной обязательной Законом 214-ФЗ потребители вправе обратиться в Управление Роспотребнадзора по Владимирской области для принятия мер административного реагирования к нарушителю.

В случае реализации права на судебную защиту, потребители, после принятия иска к производству, также могут обратиться в Управление Роспотребнадзора по Владимирской области с просьбой о вступлении в процесс для дачи заключения по делу в целях защиты прав потребителей на основании и в порядке, установленном частью 1 статьи 47 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 5 статьи 40 Закона РФ от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей».


Вернуться в раздел